토지대장 임야대장 지적도등본 발급 열람 방법
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토지대장 임야대장 지적도등본 발급 열람 방법

by 보고톡톡 2021. 1. 31.
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주택 매매 시 반드시 확인해야 하는 것이 등기부등본 이란 점은 누구나 잘 알고 있는 상식 입니다. 아파트 등기부등본을 열람함으로서 아파트의 소유자, 가압류나 근저당 설정 여부 등을 확인해볼 수 있습니다. 그렇다면 토지를 매매할 때 확인해야할 서류는 무엇일까요? 바로 지적공부(地籍公簿) 입니다. 생소하신가요? 그럴 수 있습니다.

 

지적공부란 토지의 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등 지적에 관한 내용을 표시(등록)하여 그 내용을 공적으로 증명하는 장부를 말합니다. [출처=네이버 지식백과]

 

지적공부에는 토지(임야)대장, 지적도(임야도), 공유지연명부, 대지권등록부, 경계점좌표등록부란 것이 있는데요. 대표적으로 많이 찾아보게 되는 토지대장이나 지적도란 무엇이며 각각의 발급 혹은 열람하는 방법에 대해 알아보는 시간을 갖겠습니다. 

 

토지대장은 토지를 매입하기 전

확인해야 하는 필수서류


토지를 사기 전에 토지대장 또는 임야대장은 반드시 확인해야 합니다. 토지대장에 기재된 토지의 지번, 지목, 면적은 다른 어떤 서류보다 우선합니다. 무슨 얘기냐면, 가령 토지 등기부등본에 기재된 지목이나 면적이 토지대장에 기재된 것과 다른 경우가 있습니다. 이 때 토지대장에 기재된 지목이나 면적이 기준이 된다는 겁니다. 토지대장은 어디서 열람 혹은 발급할 수 있을까요?

 

토지대장은 정부24(www.gov.kr) 홈페이지에서 손쉽게 교부받을 수 있습니다.

 

정부24 홈페이지로 접속해보겠습니다.

<정부24 홈페이지 메인화면>

정부24 홈페이지 메인화면을 보시면 바로 전면에 자주 찾는 서비스 항목들이 열거되어 있는데요. 여기에서 화살표를 움직여보시면 '토지(임야)대장' 서비스로 바로 이동할 수 있습니다. 좀 더 확대해서 보겠습니다. 토지(임야)대장 서비스 옆으로 지적도(임야도) 찾아보기 메뉴도 바로 보이네요.

 

<정부24 자주 찾는 서비스, 토지(임야)대장>

토지(임야)대장 메뉴를 클릭하면 간단히 회원/비회원 접속을 선택 및 인증절차를 거쳐 토지대장 열람하기를 진행할 수 있습니다. 토지대장 열람 및 발급업무는 비회원으로도 이용가능한 점 참조하십시오.

 

 토지(임야)대장 열람·등본발급 신청 메뉴는 다음과 같은 화면 입니다. 저는 여기서 토지(임야)대장열람 서비스를 이용해보겠습니다.

<토지(임야)대장 열람하기>

직접 교부가 아닌 열람하기를 선택한 뒤 다음과 같은 신청내용을 작성해야 합니다. 

<토지임야대장열람 신청내용 작성>

① 대장구분 : 토지대장을 선택합니다.

② 대상토지 소재지 : 주소를 입력합니다.

③ 연혁인쇄 유무선택 : 토지의 분할·합병 이력을 보기위해 '유'를 선택합니다. 토지대장 발급시에 항상 '유'를 선택하면 됩니다.

④ 폐쇄대장 구분선택 : '일반'을 선택합니다. 단, 토지의 합병 등으로 현재 없어진 지번일 경우 '폐쇄'를 선택합니다.

 

 신청내용을 입력 및 선택한 뒤 '민원신청하기'를 클릭하면 토지대장을 열람할 수 있습니다.

<토지대장 샘플>

토지대장 열람 시 화면 캡춰가 불가한 관계로 화질이 좋지 않습니다. 내용 좌측만 별도로 확대해서 살펴보겠습니다. 우선 해당 토지의 지목을 확인할 수 있습니다. '지목' 부분이 표시된 사진 왼쪽 부분이 잘렸는데, 이 토지의 지목은 '답'이란 점을 확인할 수 있습니다.

 

참고로 지목 '답'은 상시적으로 물을 사용하여 벼와 같은 식물을 주로 재배하는 토지를 가리킵니다. 쉽게 말해 '논'을 의미합니다. 반대로 물을 상시적으로 사용하지 않는 토지의 지목은 '전(밭)' 입니다.

<토지대장 열람하기>

이 토지의 지목은 변경없이 계속 '답'임을 확인했습니다. 지목이 변경되었을 경우 그 사유도 토지대장에서 확인 가능합니다. 이 토지는 2001년 3월 21일 광주군에서 행정구역명칭변경 되었음을 확인할 수 있습니다.

① 토지의 지목과 면적, 사유 확인 : 이 토지의 현재 지목이 '답'이며, 면적이 899㎡임을 확인할 수 있습니다.

② 개별공시지가 확인 : 기준 시점별 개별공시지가 또한 토지대장에서 확인할 수 있습니다.

 

 

주소에 '산'이 붙어 있는 토지는 임야대장을 발급


주소에 '산'이 붙어 있는 토지를 보신 적 있을 겁니다. 이 경우의 토지는 '임야대장'을 발급 또는 열람해야 합니다. 지목이 '임야'이더라도 주소에 '산'이 붙어 있지 않은 토지는 토지대장을 발급받습니다. 임야대장의 열람 및 발급방식은 토지대장과 같습니다. 토지대장 열람 신청내용에서 '토지대장'이 아닌 '임야대장'을 선택해서 보면 되겠습니다.

 

<임야대장 신청하기>

여기까지 토지(임야)대장 발급 및 열람 방법에 대해 간단히 살펴보았습니다.

 

 

지적도는 토지투자 시 가장 기본적인 확인서류


 지적도에는 해당 토지의 지번, 지목, 경계, 축척 등이 표시되어 있습니다. 지적도 등본 또한 정부24 홈페이지에서 발급 및 열람이 가능한 서류 입니다.

<지적도 발급 및 열람하기>

모든 게 참 편리한 세상이죠. 지적도 등본 발급 및 열람도 인터넷 홈페이지나 휴대폰 정부24 어플로 간단히 진행할 수 있으니 말입니다. 지적도(임야도) 메뉴를 클릭하면 '지적도등본교부신청' 화면으로 연결됩니다.

<지적도등본교부신청>

지적도등본을 발급받을 주소를 입력한 후 '민원신청하기' 를 클릭합니다. 지적도를 통해 해당 토지의 형상은 물론, 주변 토지들의 배치형태와 지목 등을 확인할 수 있습니다.

 

지적도의 위쪽은 북쪽입니다. 다음 사진과 같이 축척이 표시되는데요. 지도의 축척이 1/1200 임을 알 수 있습니다. 지적도의 축척은 사용자가 조정할 수 있는 부분은 아닙니다. 축척을 변경해서 확대 또는 축소해서 보려면 토지이용계획확인서 도면을 사용해야 하는 점 참고하십시오.

<지적도등본 샘플>

건축허가를 받으려면 해당 토지가 도로에 2미터 이상 접하고 있어야 하는 점 정도는 잘 알고 계시죠? 물론 그것만으로 건축허가 여부가 결정되는 것은 아닙니다. 참고적으로 알고 넘어가겠습니다.

 

 건축허가 받기 위한 도로 요건

① 도로의 폭이 4m 이상 ② 보행, 자동차 통행이 가능해야 함 ③ 지목이 도로이고 국가 소유여야 함 ④ 지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 함

4 요건 모두 충족하지 못할 경우 건축허가 받지 못할 수 있다는 점 참고하세요. 이도 저도 모르겠다면 건축허가 담당자에게 건축허가 가능한 토지인지 문의 필수

 

○ 지적도를 볼 때 가장 자세히 살펴봐야 할 것은 진입도로와 구거 입니다.

지적도를 좀 더 확대해서 보겠습니다. 이 토지의 지적도를 보니 도로를 확인할 수가 없습니다. 도로는 지번 뒤에 '도'라고 표시되어있습니다. 지적도로 확인한 이 토지(64-72 대) 옆으로 '구'가 있음을 알 수 있습니다. 지적도에 표기된 '구'는 지목상 '구거'를 의미하며, 구거란 인공적인 수로나 뚝, 하수구를 나타냅니다. 구거는 통행은 가능하나 건축법상 도로로 사용할 수 없습니다.

<지적도등본 샘플>

지적도를 발급 및 열람하는 방법까지 살펴보았는데요. 앞에 언급하였듯이 주소에 '산'이 붙어 있는 토지의 경우에는 '임야도'를 발급받아야 합니다. 지목이 임야이더라도 '산'이 붙어있지 않을 경우인 토지는 지적도를 발급받습니다.


사실 지적공부를 확인하는 대부분의 목적은 토지 매입 여부를 결정하기 위해서 입니다. 토지 매입 시 가장 중요한 부분은 건축허가가 가능한 곳인지를 정확히 확인하는 것인데요.

 

지적공부(地籍公簿)를 통해 해당 토지의 요건을 모두 확인했더라도 우리의 판단이 정확하다고 확신할 수 없습니다. 전문가의 도움이 필요하겠죠. 중요한 의사결정을 위해선 불확실성을 없애야 합니다. 해당 지자체 건축허가 담당자에게 건축허가가 가능한 토지인지 여부를 반드시 확인하는 것 잊지 마시길 바랍니다. 여기까지 토지(임야)대장 및 지적도 발급과 열람 방법에 대해 살펴보았는데요. 도움이 되는 정보였기를 바래봅니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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