용적률 의미와 확인방법, 건물 높이제한과 일조권 적용 기준

지난 시간에는 건물의 규모에 영향을 주는 요소로 면적 제한과 관련된 건폐율에 대해 알아봤습니다. 건폐율 계산방식과 더불어 용도지역별 건폐율 상한을 확인하는 방법 그리고 건축선 후퇴에 대한 개념 설명까지 진행했는데요. 궁금하신 분은 하단의 이전 글을 확인해주세요. 오늘은 건축물의 규모에 영향을 주는 두번째 요소로 '높이 제한'에 대해 알아볼 순서입니다.

 

건물 높이를 건축주 마음대로 정해서 지을 수 있다면?

건축주는 좋을지 모르겠지만 해당 지역이나 지자체 입장에서는 시설관리나 도시 이용계획의 효율성이 저하될 수 있습니다. 무분별하게 높이 세워진 건물 주변의 다른 건물이 일조권 피해를 입는 경우도 발생할 수 있습니다. 국가에서는 이런 문제점을 방지하고자 건물의 높이를 제한하고 있는데요. 높이 제한 기준과 직결되는 용적률의 개념부터 정리해보겠습니다.

 

1. 용적률은 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율

<용적률 계산방식>

'연면적'이란 단어가 생소하신가요? 연면적은 건물의 각층별 바닥면적의 합계입니다. 주차장이 없는 2층 건물의 연면적은 1층과 2층 바닥면적의 합계가 연면적이 되는 겁니다. 만약 지하층이 있다면 어떻게 되냐구요? 지하층의 바닥면적은 용적률 계산에서 제외된다는 사실도 기억해두세요.

 

2. 용적률 상한 확인은 어디서 하나요?

토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr) 혹은 토지이음(www.eum.go.kr)에서 확인 가능합니다. 지난번 소개해드린 건폐율 상한 확인 방법과 동일합니다.

<토지e음 홈페이지>

참고로 '토지이음' 홈페이지는 도시계획정보서비스와 토지이용규제정보서비스를 통합해서 운영하고 있습니다. 현재는 토지이용규제정보서비스와 토지이음 사이트 둘다 혼용 기간입니다만, 2021년 5월부터는 토지이용규제정보서비스(luris)는 폐쇄된다는 점 알아두세요.

 

토지이음 홈페이지에서 특정 토지의 소재지를 검색해서 건폐율·용적률을 다음과 같이 손쉽게 확인할 수 있습니다.

<용적률 상한 확인하기>

제가 조회한 토지의 용도지역은 용인시 소재의 '제3종일반주거지역'이었는데요. 이 토지의 건폐율 상한은 50%, 용적률 상한은 290%로 정해져 있다는 점을 확인할 수 있었습니다.

 

3. 용도지구의 높이제한은 자치법규정보시스템에서 확인

용도지구는 용도지역의 제한을 더 강화하거나 완화해서 지정한 것입니다. 가령 토지이용계획확인서에 '제2종일반주거지역'이라는 용도지역 분류가 되어있더라도 그 옆에 '경관지구'라는 용도지구 명칭이 붙어있는 경우가 있습니다. 경관지구로 지정된 토지의 건축물 높이는 용적률 뿐만 아니라 경관지구의 높이 제한규정도 충족해야 합니다.

 

1) 자치법규정보시스템(www.elis.go.kr)에 접속

메인화면에서 자치법규검색을 선택합니다.

<자치법규정보시스템 화면>

2) 찾고자 하는 지자체를 선택, 법규명에 '도시계획조례' 입력하고 검색하기

<용도지구의 높이제한 규정 찾기>

<경관지구의 높이제한 규정>

이제 용도지구별 높이제한 규정을 확인할 수 있습니다. 이와 같이 경관지구로 지정된 토지의 건축물 높이는 용적률 외에도 경관지구의 높이제한 규정 또한 충족해야한다는 점 알아두면 좋을 것 같습니다.

 

용적률의 개념과 용적률 확인방법 그리고 용도지구의 높이제한 규정에 대해 알려드렸는데요. 한가지 설명을 더하면 좋을 것 같습니다. 바로 일조권에 대한 내용입니다. 일조권 또한 건물의 면적에 큰 영향을 주는 요소이기 때문입니다.

 

4. 일조권 적용기준 이해하기

건물을 최대한 넓게 지을 수 있는 땅을 고르려면 일조권에 대해서도 반드시 고려해야 합니다. 우선 일조권은 용도지역이 전용주거지역이나 일반주거지역인 토지일 경우에만 적용됩니다. 그럼 여기서 일조권이 건물의 높이에 따라 어떻게 적용되는지 간단히 예시를 들어 설명해드리겠습니다.

 

정북 방향으로 인접 대지를 두고 있는 토지에 5층짜리 건물을 지으려고 합니다. 이렇게 지을 수 있을까요? 이렇게 되면 일조권을 침해하는 경우가 됩니다. 

<건물높이의 일조권 적용 잘못된 예>

그럼 이 경우 어떻게 5층 건물을 올려야 하는지 알기 쉽게 그림으로 알려드리겠습니다. 보통 건물의 층고가 3m로 지어지는 점을 감안해서 예를 든 것입니다.

 

① 건물의 높이가 9m 이하면 대지경계선을 기준으로 1.5m만 비워두면 됩니다. 그림의 3층까지가 이에 해당하는 경우입니다.

② 건물 높이가 9m를 초과할 경우 북쪽으로 건물높이의 1/2 만큼을 비워두고 건축해야 합니다. 4층 천정이 12m 높이라면 절반인 6m 만큼을 비워둬야 한다는 의미가 되겠네요.

<건물높이의 일조권 적용 올바른 예>

결국 일조권을 적용하다보니 건물의 연면적이 줄어들 수 밖에 없는 사례인데요. 주변에 이런 식으로 계단식 형태를 지닌 건물들을 자주 볼 수 있는 이유가 바로 그것입니다.

 

이렇게 해서 건축물의 규모에 영향을 주는 주 요인인 건폐율과 용적률에 대한 설명을 두 개의 포스팅으로 나누어 소개해드렸습니다.

건폐율과 건축선의 의미, 지자체별 건폐율 상한 확인방법

건물의 면적에 영향을 주는 건폐율과 건축선 그리고 높이에 영향을 주는 용적률, 일조권까지 개념정리 하는 데 도움이 되었기를 기대해봅니다. 그럼 또 뵐게요. 찾아봐주셔서 감사합니다.