재개발 재건축 진행 단계와 절차 + 투자 타이밍 정리

재개발이나 재건축 사업의 총 소요기간은 약 10년 정도 입니다. 그래서 흔히들 재건축·재개발에 대한 투자는 '돈이 오래 묶인다' 라고들 말합니다. 하지만 반드시 초기단계 부터 투자할 필요는 없고, 반대로 분양이 종료되는 시점까지 반드시 기다려야 할 필요도 없습니다. 즉 매수 및 매도 타이밍을 잘 판단해서 투자하면 되는 겁니다.

'낄끼빠빠'라고도 말하잖아요? 투자 들어갈 때와 빠져나올 때를 잘 하는 것이 바로 투자의 핵심인데, 이는 어떤 사업에 대한 투자이든 공통적으로 적용될 수 있는 원칙인 것 같습니다.

 

재개발·재건축 투자에 대해 문외한 이신가요? 그렇다면 재개발·재건축 사업이 진행되는 과정과 절차에 대해 우선 이해하는 것이 필요합니다. 어렵지 않습니다. 총 다섯개의 단계 정도로 압축할 수 있는데, 각 단계별 진행되는 사항과 절차에 대해 요약적으로 설명해드리겠습니다. 잘 따라오세요!

 

1. 정비기본계획, 정비구역 지정, 추진위원회 승인 

▶재개발·재건축 사업의 시작은 '정비기본계획 수립' 부터 입니다. 

▶재건축과 재개발의 차이에 대해 잘 모르신다면 이전 포스트를 참고해주세요.

2021.03.13 - [FAVORITES/business] - 재건축과 재개발의 차이, 기본 개념 정리

 

1) 정비기본계획이 수립된 후 재건축 사업의 경우 안전진단 진행(재개발은 해당없음)

2) 정비구역 지역

3) 추진위원회 승인을 위해 '토지등소유자'의 과반수 동의 필요

※ 토지등소유자란 조합 설립 전 조합원으로 적합한 부동산을 소유한 예비 조합원을 가리킵니다.

 

▶ 정비기본계획 부터 추진위원회 승인을 득하는데 까지 대략 2년에서 3년이 걸립니다. 가격이 가장 저렴할 때이지만 사업진행 여부가 불확실한 시기여서 리스크 또한 큰 시기 입니다. 

 

2. 조합설립, 시공자 선정 단계

▶ 조합을 설립하기 위해 주민들에게 동의서를 받기 시작합니다. 조합 설립을 위한 동의 요건 참고하세요.

1) 재개발 : 토지등소유자의 3/4 이상, 토지 면적의 1/2 이상의 동의

2) 재건축 : 전체 구분소유자의 3/4 이상, 각 동별로 과반수의 동의

▶ 조합설립을 위한 동의 요건을 충족한 뒤 추진위원회가 시·군·구에 조합설립인가를 신청하며, 조합설립인가가 나온 날로부터 30일 이내에 조합사무소가 소재할 지역에 법인 등기를 하여 정식 조합을 설립합니다.

1) 서울시의 경우 조합설립인가 후가 아닌 사업시행인가 후에 시공자 선정이 이뤄집니다.

2) 조합설립총회 때 받을 수 있는 안내책자만 봐도 개략적인 사업성 분석이나 분담금 예측이 가능합니다.

 

▶ 조합이 설립되면 추진위원회는 조합에 모든 업무와 자산을 인계하고 해산

▶ 조합이 공개경쟁입찰을 통해 시공자 입찰을 받고, 조합원 투표를 통해 시공자를 선정합니다.

 

3. 사업시행인가, 종전자산 평가, 분양신청

☞사업시행인가란 조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장·군수·구청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차 입니다.

 

▶ 사업시행인가 과정에서 총대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적 및 평형 구성, 신축 아파트의 세대수, 임대아파트 세대수 등 대부분의 내용이 결정되어 사업시행인가와 함께 본격적인 사업이 시작됩니다.

▶ 사업시행인가가 고시되면 조합이 종전자산 감정평가를 실시

☞ 종전자산 감정평가란 소유자들이 갖고 있는 부동산의 가치를 평가하는 것입니다. 종전자산에 대한 감정평가 결과가 나오면 조합원들이 분담해야할 분담금이 개략적으로 산출됩니다.

 

▶ 종전자산 감정평가액이 높을수록 세대별 분담금이 줄어들게 됩니다. 즉 세대별 희비가 엇갈리는 시점입니다.

 

▶ 조합은 사업시행인가 고시가 된 날로부터 60일 내에 개략적인 분담금 내역 및 분양신청 기간 등을 토지등소유자에게 통해 합니다. (서울시의 경우 시공사와 계약을 체결한 날부터 60일 이내)

 

▶ 조합원들이 분양신청을 합니다. 조합원들이 희망평형을 신청하는 단계이며, 조합원분양 계약을 진행하는 것은 아닙니다. 조합원분양 신청이 완료되면 조합원분양 세대수와 일반분양 세대수가 정해지고 이를 바탕으로 관리처분계획을 작성하게 됩니다.

 

▶ 사업시행인가가 이뤄진 시기이므로 사업의 중단 가능성이 거의 없는 단계로, 투자 수익을 어느 정도 예측할 수 있기 때문에 투자자들이 가장 선호하는 투자 타이밍이라고 볼 수 있는 단계 입니다.

 

4. 관리처분계획, 이주·철거, 동·호수 추첨, 착공

☞ 관리처분계획이란 정비사업 시행자가 분양신청 기간 종료 후에 기존의 부동산을 어떻게 바꿔서 처분할 것인지에 대한 종합적인 계획을 수립하는 과정 입니다.

▶ 조합원분양을 통한 수익이나 일반분양을 통한 수익, 임대아파트 세대수가 결정되는 단계이며, 추정비례율이 결정되면서 각 조합원별 권리가액이 결정되고 이에 따라 조합원들의 분담금이 결정됩니다.

※ 구체적인 추정비례율, 권리가액, 분담금이 나오기 때문에 조합원마다 이해관계가 엇갈리다 보니 조합원 간에 분쟁이 가장 많이 일어나는 단계입니다.

 

▶ 조합이 관리처분계획을 시·군·구에 제출하고 인가를 받습니다.

▶ 인가과정이 끝나면 철거를 위한 이주가 시작되며, 이주 기간은 통상 6개월에서 1년 정도 소요됩니다.

▶ 사업 진행의 불확실성이 제거된 시점이며, 수익성이 거의 공개되었기 때문에 매력적인 투자 타이밍은 아닙니다.

 

5. 일반분양, 준공·입주, 이전고시 및 청산단계

▶ 이주 및 철거가 완료되면 조합은 착공 신고를 하고, 일반분양을 시작합니다.

☞ 일반분양이 진행되면 분양대행사에서 매체를 통해 광고를 시작하게 되고, 실수요자나 분양권 투자자들이 관심을 갖게 되어 조합원 입주권 거래가 가장 활발하게 이뤄지는 시기입니다.

 

▶일반분양 청약에서 떨어진 실수요자나 분양권 투자자들이 조합원 입주권에 관심을 보이는 경우가 많다보니 입지가 우수한 단지들에 프리미엄이 많이 붙게됩니다. 

▶ 준공인가, 입주 후 몇 개월 내에 이전고시 절차가 진행됩니다. 이전고시가 나면 건물의 등기가 진행됩니다.

▶ 사업이 최종 청산되면 재개발·재건축 사업의 모든 절차가 완료됩니다. 여기까지 소요되는 기간이 총 10년 정도라고 보시면 됩니다.

 

이제 핵심만 요약하겠습니다.

1) 조합설립인가 단계에서 사업성을 가늠해볼 수 있다. 조합이 설립될 때 안내책자를 통해 개략적인 분담금을 확인할 수 있으며, 비례율이나 감정평가액, 일반분양 시세를 가늠해볼 수 있습니다.

 

2) 사업시행인가가 나오면 사업 세부내역이 확정됩니다. 몇 세대를 지을 수 있는지, 조합원분양과 일반분양, 임대아파트 세대수는 얼마나 되는지 등등 말이죠. 감정평가액이 나온 때이므로 수익성 계산도 가능할 것이며 합니다. 즉 사업시행인가가 나는 단계가 투자여부를 결정할 중요한 타이밍 입니다.

 

3) 관리처분계획이 인가되었다는 것은 공사비와 기타사업비, 조합원 분양가가 거의 결정되었다는 의미입니다. 일반분양가가 확정된 시기는 아니지만 인근 비슷한 조건의 아파트 거래가를 통해 어느 정도 예상해볼 수는 있을 겁니다. 즉 관리처분계획 인가된 시점은 구체적인 사업성이 나온 때인 만큼 '먹을 것'이 많은 때는 아닌 겁니다.

 

4) 일반분양 단계는 투자 수익이 최종 확정되는 시기 입니다. 이 시기에는 투자를 들어갈 시점이 아니라 이미 투자한 물건의 성과를 판단해보고 투자 물건을 언제 정리할지를 결정할 때 입니다. 

 

오늘은 많이들 궁금해하시는 재개발·재건축 사업의 진행절차를 요약해봤습니다. 유익한 내용이었기를 바래보구요. 그럼 또 만나요. 안녕~!