재건축과 재개발의 차이, 기본 개념 정리

집을 사는 방법에는 저마다 여러가지 방식들이 있을 겁니다.

① 부동산 중개사무소를 통해 매수한다.

② 경매나 공매를 통해 낙찰 받는다.

③ 분양권을 매수한다.

 

오늘 살펴볼 재건축·재개발 사업과 가장 밀접한 투자방식은 ③(분양권 매수) 입니다. 신축 아파트 분양에 청약 신청해서 일반분양가로 아파트를 매수하는 방식과는 달리, 재건축·재개발 투자는 일반분양가 보다 더 저렴한 조합원분양가로 새 아파트를 매수하는 방법 입니다.

 

재건축·재개발 사업에 대한 관심이 어느 때 보다 뜨겁습니다. 하지만 실제로 투자를 실행하는 사람은 별로 많지 않은데요. 이유는 두 가지로 요약할 수 있습니다.

① 돈이 묶이기 쉽상이다.

② 투자금(들어갈 돈) 또는 수익금(남길 돈)을 예측하기 어렵다.

 

둘 다 맞는 얘기지만, 단언컨데 둘 다 피할 수 있는 리스크 입니다.

① 어느 정도 분양이 가시화된 단계에서 매수하면 투자금이 묶이는 것을 막을 수 있습니다.

② 투자를 하기 전 감정평가액과 분담금에 대해 어느 정도 가늠해 볼 수 있습니다. 묻지마 투자를 할 요량이 아니라면 '돈을 벌려면 공부는 해야죠'

 

앞으로 재건축·재개발 투자에 대한 포스트를 종종 공유해볼 생각합니다. 오늘은 첫 시간, 기본 개념 부터 시작합니다. 어렵지 않아요. 부담갖지 마시고 따라오세요.

☞ 오늘의 주제: 

① 재건축과 재개발의 차이

② 재건축·재개발과 관련된 기본적이고 중요한 용어 및 개념 설명 

 

1. 재건축과 재개발 구역은 '정비기반시설' 상태 차이 

오늘의 주제, 재건축과 재개발의 차이는 사실 이 한 줄로 요약할 수 있습니다.

 

 

여기서 말하는 '정비기반시설'은 도로나 주차장과 같은 교통 인프라, 녹지공간, 학교, 문화체육시설 등 생활의 편리함을 제공하는 시설을 가리킵니다.

☞재건축 사업이 아파트만을 대상으로 이뤄진다고 오해하는 분들이 많은데, 그렇지 않다는 사실 한가지 바로 잡고 넘어갑니다. 다만 정비기반시설이 잘 되어 있는데 건물이 노후한 경우가 대부분 아파트 단지이다 보니 그런 오해가 생기는 것 같긴 합니다.

 

<주택재건축사업 지역 예시>

건물만 노후한 게 아니라 정비기반시설 까지 열악한 지역은 재개발 사업 대상이 되며, 재개발 구역으로 지정되기 위해서는 일정 요건을 충족해야 합니다. 서울시 도시 및 주거환경 정비조례를 기준으로 보면 필수 요건으로 구역 전체 면적과 노후도에 대해 지정하고 있습니다. 

 

☞필수 요건 : ② 전체 면적 10,000㎡ 이상(단, 서울시 도시계획위원회가 심의하여 인정할 경우 5,000㎡ 이상의 경우도 가능), ② 노후도 동수의 2/3 이상

☞선택 항목 중 1개 이상 충족 필요 : 호수밀도(60호/1헥타르 이상), 과소필지율(40% 이상), 주택접도율 40%이하(조건부 50% 이하), 노후도 연면적의 2/3 이상(조례로 10%까지 완화 가능)

 

2. 재건축과 재개발의 주요 차이

재건축 사업과 재개발 간의 차이와 장단점을 살펴볼 때에도 앞서 살펴본 정비기반시설의 상태 차이가 큰 영향을 줍니다. 이에 앞서서 재건축·재개발 투자와 관련된 기본 용어와 개념을 잠시 살펴봅니다. 앞으로 관련 내용을 살펴볼 때 자주 듣게 될 조합원, 감정평가액, 기부채납이란 용어에 대한 간략한 개념 설명입니다.

 

앞서 정비기반시설이란 도로나 주차장 등 교통시설, 녹지, 학교, 문화체육시설 등 생활의 편리함을 제공하는 시설을 가리킨다고 말씀드렸죠? 즉 정비기반시설이 열악한 주택재개발 구역은 기부채납을 많이 할 수 밖에 없는 구조인데요. 바로 여기서 재건축과 재개발의 주요한 사업성 차이가 발생하게 됩니다.

 

1) 기부채납비율, 재건축 ＜ 재개발

정비기반시설이 부족하고 열악한 재개발 사업의 경우 그러한 시설을 짓는 데 상대적으로 더 많은 땅이 할애될 수 밖에 없습니다. 이 때 기부되는 땅은 조합원들이 내야 합니다. 이게 바로 기부채납 입니다. 여기서 기부채납 비율이 높다는 것은 어떤 의미일까요? 기부채납 비율이 높을수록 개발이익이 적어집니다.

 

<주택재개발 사업지역 예시>

원리를 순서대로 살펴보면 쉽게 이해할 수 있습니다.

① 같은 면적이더라도 정비기반시설이 부족한 곳은 기부채납 해야하는 땅이 더 많이 필요하기 때문에 새로 아파트를 지을 수 있는 면적이 감소하게 됩니다.

② 아파트를 분양할 수 있는 세대수가 감소합니다.

③ 조합원에 대한 분양물량을 줄일 수 없으니 일반분양 물량을 줄여야 합니다.

④ 일반분양을 많이 해서 건축비를 충당해야 조합원 분담금이 줄어들텐데, 기부채납 비율이 늘어나니 조합원 분담금이 늘어날 수 밖에 없습니다.

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2) 투자금, 재건축 ＞ 재개발

재건축사업이 재개발 보다 사업성이 좋은면 재개발에 왜 투자하냐고 물어볼 수 있습니다. 결론부터 말하면 재개발사업에 대한 투자금이 재건축 보다 상대적으로 적게 듭니다.

☞재개발 사업지에도 아파트, 단독주택, 빌라 등 다양한 건축물이 있는데, 그 중 상대적으로 금액이 저렴한 빌라는 실투자금이 적게 들어갑니다. 아직 서울에도 전세를 끼고 실투자금액 5천만 원 이하로 투자할 수 있는 재개발 지역 물건들이 많이 있다는 사실 알아두세요.

☞사업성이 좋은 저층아파트의 경우 대지지분이 큰데, 그렇게 되면 매입가는 높지만 전세가는 매우 낮게 나옵니다. 결국 재건축사업의 경우 재개발에 비해 투자금이 더 많이 필요하게 되는 겁니다.

 

이제 재건축과 재개발 사업의 차이점을 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

*지상권 : 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권

**상한용적률 : 토지를 기부채납할 경우 추가로 부여되는 용적률

(출처=네이버 지식백과)

 

여기까지 잘 따라오셨나요? 재건축·재개발 투자에 대해 앞으로 종종 다뤄볼텐데요. 저도 계속 학습해가면서 부족한 부분들을 채워보려고 합니다. 유익한 정보가 되기를 바라구요. 그럼 또 뵐게요. 찾아봐주셔서 감사합니다.