건폐율과 건축선의 의미, 지자체별 건폐율 상한 확인방법

건축물의 규모에 영향을 주는 요소가 세가지 정도 있습니다. 바로 면적 제한, 높이 제한 그리고 법정주차대수 입니다. 토지를 매입하기 전에 그 땅에 지을 수 있는 건축물의 규모와 높이에 대해서는 필히 꼼꼼히 체크해봐야 합니다. 오늘 알아볼 내용은 이 중에서 건축물의 면적에 영향을 주는 건폐율의 의미와 건폐율 상한을 확인하는 방법 입니다.

 

건폐율과 용적률은 늘상 자주 듣는 용어인데, 듣고 금새 잊어버리는 경우가 태반입니다. 건물 짓는 일이 모두에게 일상다반사 같은 일이 아니어서 혹은 쉽다보니 가볍게 대충 듣고 넘어가서일 수도 있습니다. 오늘은 한번 확실하게 짚고 넘어가도록 하시죠.

 

건축물의 면적에 영향을 주는 건폐율

토지의 용도에 따라 건물 면적의 비율에 대한 한도가 정해져 있는데요. 여기서 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 가리키는 용어가 바로 건폐율 입니다. 계산 방식은 아주 간단합니다. 다음과 같이 말이죠.

<건폐율 정의와 계산방법>

면적을 말할 때 땅에 경사가 진 경우도 있을 수 있잖아요. 여기서 말하는 건축면적이나 대지면적은 위에서 내려다본 수평투영면적으로 판단한다는 점도 기억해두면 좋겠습니다.

 

건폐율 상한 확인 방법

토지의 용도에 따라, 즉 용도지역별로 건폐율 상한이 정해져 있습니다. 또한 법으로 정해진 상한 이내에서 지자체별로 상한을 따로 정해놓았는데요. 가령 용도지역이 '제1종 전용주거지역'으로 같더라도 서울시(50%)냐 파주시(40%)냐에 따라 건폐율 상한이 다를 수 있습니다. 그래서 토지의 건폐율을 확인할 때는 반드시 지자체별 상한을 확인해봐야 합니다.

 

지자체별 건폐율 상한은 토지이용계획확인서를 통해 쉽게 확인

우선 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)에 접속해보겠습니다. 확인하고자 하는 토지의 주소를 입력하면 다음과 같이 토지이용계획확인서를 찾아볼 수 있습니다.

<토지이용계획확인서에서 건폐율 조회하기>

① : 이 토지의 용도지역은 '제3종일반주거지역'임을 확인할 수 있습니다.

② : 상단의 용적률·건폐율 단추를 클릭하면 다음과 같이 이 토지의 건폐율을 확인할 수 있습니다.

 

<건폐율 상한 조회결과>

지자체에서 정하고 있는 이 '제3종일반주거지역'의 건폐율 상한은 50%임을 확인했습니다. 이와 같은 방식으로 모든 토지의 토지이용계획확인서의 용적률·건폐율 조회 기능을 통해 각 지자체가 설정한 건폐율 상한을 손쉽게 찾아볼 수 있습니다.

 

토지에 지을 수 있는 건축물의 면적에 영향을 주는 건폐율에 대해 알아보았는데요. 건물의 면적에 영향을 주는 중요한 영향 요소가 한가지 더 있습니다. 바로 '건축선'이라는 것입니다.

 

건축물의 면적에 영향을 주는 또 한가지, 건축선

건축선은 건축을 할 수 있는 경계선을 의미합니다. 일반적으로는 대지와 도로의 경계선이 건축선이 됩니다만, 건축선이 내 토지 안쪽으로 밀려나는 경우가 있습니다. 이를 건축선 후퇴라고 부릅니다. 후퇴한다는 건 당연히 좋은 일이 아니겠죠? 그만큼 본인의 토지에 지을 수 있는 건물의 면적이 줄어들기 때문입니다. 예시를 들어 보겠습니다.

 

건축선이 후퇴해서 밀려난 면적은 대지면적에서 제외된다

(예시)토지면적이 400㎡라고 해보죠. 이 토지의 건폐율 상한이 50% 일 경우 건축면적을 200㎡까지 확보할 수 있습니다.

<건축선후퇴 예시>

만약 이 토지의 건축선이 2m 후퇴하게 될 경우 그만큼의 면적이 대지면적에서 제외됩니다. 즉 건축선이 2m 후퇴하여 밀려난 면적이 40㎡로 남는 면적은 360㎡입니다. 이 토지의 건폐율 상한인 50%를 적용하면 지을 수 있는 건물의 면적은 180㎡가 됩니다.

 

알고 넘어갈 것이 있습니다. 건축선 후퇴로 인해 밀려난 면적은 토지를 소유하고 있는 사람이라도 다른 용도로 사용할 수 없고, 그 만큼의 면적을 도로로 사용한다고 해서 국가가 이를 보상해주지도 않습니다. 사실상 그만큼의 면적을 도로로 헌납한 셈인거죠. 그래서 땅을 볼 때 건축선 후퇴가 발생하는 땅인지 잘 살펴보아야 하는 것입니다.

 

땅에 접한 도로의 폭이 기준에 미달할 경우 건축선 후퇴가 발생한다

어떤 경우 건축선 후퇴가 발생하는 지도 알려드려야겠죠? 해당 토지의 접하고 있는 도로의 폭을 살펴야 합니다. 도로의 폭이 도로기준 폭에 미달하면 그만큼 도로의 폭을 추가로 확보해야하기 때문입니다.

<도로기준폭>

본인이 사려고 하는 땅과 접하고 있는 도로가 이 도로 기준폭에 미달하는지 여부를 확인해보시면 좋겠습니다. 눈치 빠른 분이시라면 한가지 더 떠올릴 수 있을 것 같습니다. 접하고 있는 도로의 폭과 함께 도로 반대편의 이용상황도 확인해야 합니다.

 

도로의 기준폭이 3m로 정해진 구역인데, 내 땅과 접해있는 도로의 폭이 2m일 경우 건축선 후퇴가 1m 발생하게 된다는 건 이제 파악 끝나셨죠? 그런데 이 때 이 도로 반대편에 다른 대지가 있을 경우 건축선 후퇴는 두 토지가 분담하게 됩니다.

<건축선 후퇴 예시>

즉 이 경우 내 땅이 건축선 후퇴 1m를 모두 부담하는 것이 아니며 맞은 편 대지와 절반씩 부담을 나눠 갖게되는 겁니다. 

 

오늘은 건축물의 면적에 영향을 주는 건폐율과 건축선에 대해 파악해봤습니다. 나름 쉽고 간단하게 설명해보려고 노력했는데요. 도움이 되는 정보였기를 기대해봅니다. 건축물의 높이에 영향을 주는 용적률에 대해서도 다음 포스팅을 통해 추가로 전달해보겠습니다. 내용 전달이 매끄럽지 못했거나 내용 오류로 수정이 필요할 경우 댓글 부탁드립니다. 그럼 또 뵐게요. 찾아봐주셔서 감사합니다.