재개발 재건축 사업 조합원 인정 자격 알아보기
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재개발 재건축 사업 조합원 인정 자격 알아보기

by 보고톡톡 2021. 5. 1.
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재건축이나 재개발 사업 구역의 부동산을 매입하면 조합원 자격을 얻게 되는데요. 그렇지 않은 경우도 있습니다. 무슨 얘기냐구요? 잘못 알고 있는 상식 바로잡기. 재건축·재개발 사업 조합원의 자격에 대해 살펴보는 시간 갖겠습니다. 재개발의 조합원 자격부터 먼저 알아볼게요.

재개발 정비구역내 토지와 건물을 모두 소유하면 자동으로 조합원이 된다

토지와 건물을 함께 소유하고 있을 경우 별다른 조건이 필요 없습니다. 보유한 부동산의 면적이 얼만큼이든, 1주택자든 다주택자이든 관계 없습니다.

 

토지 또는 건물만 소유한 경우 조건이 붙는다

이 경우 좀 복잡해집니다. 다음의 각 조건을 모두 충족해야 합니다. 간단 명료하게 정리해보겠습니다.

 

① 토지와 건물의 소유권 분리일

서울시의 경우 소유권 분리가 2003년 12월 30일 이전에 이뤄진 것만 인정합니다. 물론 이건 서울시 기준입니다. 시도 조례에 따라 다르다는 점 참고. 이는 소유권 분리를 통해 입주권을 여러 개 받으려는 편법을 막기 위해 마련한 조건이라고 볼 수 있겠네요. 

 

② 토지의 크기, 최소면적 조건 90㎡

토지와 건물의 소유권 분리일이 조례시행일 조건을 충족한 경우, 건물의 소유자라면 별도 조건이 붙지 않지만 토지만 소유한 경우 최소면적 조건이 붙습니다.

서울시 기준, 최소면적은 90㎡ 입니다. 즉 토지만 소유한 경우 90 이상 갖고 있어야 조합원 자격 인정. 단, 30㎡~90㎡ 미만의 토지만 소유한 무주택자의 경우에는 구역지정 시점이 2010년 7월 30일 이전인 경우 한해 조합원 자격이 인정됩니다.

이후 서울시 조례가 변경되었습니다. 2010년 7월 30일 이후 신규로 재개발구역으로 지정된 곳은 최소면적 조건 90㎡를 보유하고 있지 않다면 무주택자여도 조합원 자격 인정 안됩니다.

 

조합원 자격을 얻고 싶지만 최소면적 조건을 충족하지 못한 토지 소유자라면 조합원 분양신청 전까지 부족한 면적을 추가로 매입해야겠습니다. 이 때 반드시 붙어있는 토지를 매입해야 하는 것은 아닙니다. 토지 전체 면적 조건만 맞추면 조합원으로 인정된다는 사실도 알아두시면 되겠습니다.

 

③ 무허가건축물의 인정 여부

앞에서 정비구역내에 토지를 혹은 건축물을 소유한 경우의 자격 인정 조건을 말씀드렸는데요. 그럼 무허가건축물인 경우에는 어떻게 될까요?

 

무허가건축물을 소유한 경우 1981년 12월 31일을 기준으로 무허가건축물대장에 등록되어 있거나 1981년 촬영된 제2차 항공사진에 나타나 있어야 조합원 자격이 인정됩니다. 재개발 사업구역의 무허가건축물을 매입하는 경우 반드시 해당 증빙서류에 대해 잘 확인한 후 매입을 결정해야 한다는 사실도 잊지 마세요. 

재건축 사업 조합원이 되려면 건물과 토지를 동시에 소유해야 한다

재개발에 비해 재건축의 경우 조건이 매우 간단 명료합니다. 자격 요건 두 줄로 정리할 수 있습니다.

·정비구역 내 건축물과 그 부속토지의 소유자

·재건축 사업에 동의한 자

 

여기까지 재개발·재건축 사업 조합원 자격요건에 대해 아주 간략히 살펴봤습니다. 경매로 재개발 물건을 낙찰받는 경우도 많이 있는데요. 경매 물건이 조합원 자격에 미달한다는 사실을 모르고 낙찰받은 경우를 본 적이 있습니다. 알고 보니 현금청산 대상이었던 경우죠. 사업시행인가 후 조합원 분양신청이 끝난 지역의 물건이 경매로 나왔다면, 반드시 조합에 문의해서 조합원 자격이 되는지 여부를 확인한 뒤 입찰해야 합니다.

 

무척이나 바빴던 4월을 보내고 매우 오랜만의 포스트. 한 달을 거르니 포스트를 작성하는 게 너무나 어색합니다. 지속성이란 게 얼마만큼 위대한 일인가 다시금 생각하게 되는군요. 유용한 정보였기를 바라구요. 찾아와주셔서 감사합니다. 늘 행복하세요. 

 

 

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댓글2

  • 코코집사 2021.05.08 01:39 신고

    토지와 건물의 소유가 같은지 않은지의 문제는 어느 나라에도 있는 문제이군요. 적어도 제가 알기로는 한국 일본 영국이니.. 거의 같다고 보는 ㅎㄹ
    답글

    • 보고톡톡 2021.05.09 23:43 신고

      타인 소유 토지에 지상권을 갖고 건물을 올리는 경우가 많으니까요. 지상권과 관련된 법조문 판례들을 보면 꽤나 복잡합니다^^