재건축 재개발 조합원 입주권 개수 기준! 입주권 몇 개 까지 가능할까?

재건축이나 재개발 시 입주권을 몇 개까지 받을 수 있는지 궁금하신 분들을 위해 작성한 포스트입니다. 재건축 예정 구역의 아파트를 3채 매입하면 입주권도 3개 인정 받을 수 있을까요? 《도시 및 주거환경정비법》 제48조(관리처분계획의 인가 등)에 대한 알기 쉬운 설명, 정확한 정보를 전달해드리겠습니다. 내용이 길지 않습니다. 잘 따라오실 거죠?

 

우선 정답부터 말씀드립니다. '지역에 따라 소유한 부동산의 개수만큼 입주권을 인정받을 수도 있고, 아닐 수도 있습니다' 하지만 대부분의 경우 '아니다'라는 말씀부터 드릴게요. 왜 그런지 살펴보겠습니다.

먼저, 재건축의 입주권 개수 기준입니다

《도시 및 주거환경정비법》 제48조(관리처분계획의 인가 등) 7호 [나]항을 찾아보면 입주권의 보유 개수 기준과 관련된 내용이 다음과 같이 알기 쉽게 정리되어 있습니다.

 

<도시 및 주거환경정비법 제48조 7호 나항>

여기서 과밀억제권역이라 함은 수도권정비계획법에 따라 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역(출처: 네이버 지식백과)을 뜻하는데요. 사실상 수도권은 대부분 과밀억제권역에 해당되죠. 1번을 제외한 나머지는 참고적으로만 알고 있으면 될 것 같습니다.

 

다음 항목을 정확히 알고 계셔야 합니다. 《도시 및 주거환경정비법》 제48조(관리처분계획의 인가 등) 7호 다, 마항에 중요한 내용들이 모두 담겨 있습니다.

<도시 및 주거환경정비법 제48조 7호 다,마항>

쉽게 설명하자면 다음과 같습니다.

 

다) 소유하고 있는 부동산의 종전자산평가액이나 주거전용면적이 클 경우 입주권을 2개 받을 수도 있다.

보통 이걸 가리켜 '원 플러스 원' 분양이라고들 얘기합니다. 단 입주권 둘 중 하나는 전용 60제곱미터 이하여야 합니다. 이때 추가로 받은 전용면적 60제곱미터 이하 소형주택은 이전고시일 다음날로부터 3년 이내에 전매 제한됩니다.

통상 입주 후 몇 달 지나 이전고시가 이뤄지고 나면 아파트 보존등기가 진행됩니다. 여기서 기준시점이 준공인가일이나 입주일이 아니라 '이전고시일' 이란 점 기억해두세요.

 

마) 과밀억제권역이더라도 투기과열지구가 아니면 입주권 3개까지는 받을 수 있다.

이 경우 3개를 초과하여 소유한 부동산의 경우 조합 설립 전에 매도하는 것이 현명한 방법이겠습니다.

 

재건축과 달리 재개발의 경우 세대별 소유한 주택의 종전자산평가액을 합산하여 1개의 입주권만 받을 수 있습니다. 즉 부부가 별도 명의로 재개발 구역의 주택을 매입하더라도 입주권은 1개만 받을 수 있는 겁니다.

 

예외가 있습니다. 여기도 '원 플러스 원'이 있습니다. 

① 소유한 종전자산평가액 합산 금액이나 주거전용면적이 '원 플러스 원'으로 받을 분양가액의 합산 금액이나 주거전용면적보다 클 경우 최대 2개까지 입주권을 받을 수 있습니다.

② 주택을 1개 보유했어도 종전자산평가액이나 주거전용면적이 '1+1'으로 받을 주택의 분양가액이나 주거전용면적보다 크다면 2개까지 입주권을 받을 수 있습니다.

이게 재개발 사업의 경우 'one plus one'을 고려해서 종전자산평가액이나 주거전용면적이 큰 물건을 매입하는 것을 고려해봐야 하는 이유입니다. 물론 추가로 받는 소형주택에 대한 조합원 간 경쟁이 이뤄질 경우 우선권은 1주택 신청자에게 있습니다. 즉 종전자산평가액이나 주거전용면적이 커도 남는 소형평형이 없다면 '도루묵'이라는 점 알아두시면 될 것 같군요.

 

여기까지! 궁금증이 조금은 해결되셨을까요? 재건축 재개발 사업에 대한 투자. 자세한 건 전문가와 상의하시더라도 기초적이고 기본적인 부분은 스스로 학습해두는 게 좋겠습니다. 올바르고 현명한 투자하시길 바랄게요.