앞으로 10년 대한민국 부동산의 미래 2019-2029

투자를 소재로 한 책을 올해 50권 보기로 계획하고 나니 책장에 부동산이며 주식투자에 대한 책이 넘쳐납니다. 인상적인 내용을 담은 한 권 소개해보려 합니다. 필명 조던. 김장섭 님이 쓴 《앞으로 10년, 대한민국 부동산》입니다. 2019년 1월에 출판된 책인데, 2년도 더 지난 지금 보니 작가의 선견지명과 혜안에 대한 신뢰감이 생깁니다. 부동산 투자와 철학을 담은 책들은 많이 읽어볼 만합니다. 모든 내용이 옳다고 장담할 수 없지만 투자에 있어서 식견을 넓혀서 나쁠 것 없습니다. 많이 보고 자기 생각도 또렷이 정리해보시길 바라며, 김장섭(필명 조던)님의 책을 보며 메모해둔 주요 내용들을 소개합니다.

<앞으로 10년, 대한민국 부동산 표지 @예스24>

■ 최악의시나리오
1. 인구 노령화
1) 인구피라미드를 토대로 현재 대한민국 부동산은 집을 살 사람이 압도적으로 많은 시기임을 강조. 10년 뒤 베이비붐(1955-1963) 세대가 70대로, X세대(1964-1975)가 60대로 들어서는 시점 지금과는 달리 지역별 부동산 가격의 차별화 진행될 것

<2021년 인구피라미드 출처=통계청>

2) 부동산 가격 차별화 관점에서 대기업 본사가 다수 분포한 서울 부동산의 중요성을 강조 그리고 1기 신도시보다 강북 부동산의 가치를 높이 매김

2. 신도시의 몰락
1) 일본 다마신도시의 인구구조 몰락
직주근접 선호현상으로 인한 신도시 인구감소 특히 도쿄 도심 재개발로 공급 증가, 교통 불편한 신도시 아파트의 매력 감소하는 점 강조
2) 경제 자립도가 높은 곳에 주목해야 함
3) 1~2인 가구 증가로 역세권 도심형 생활주택의 투자가치 증가
4) 가격이 떨어질 집을 막연한 기대로 붙잡고 있기보다 거주와 투자 분리를 통한 사고 전환 필요함

<서운 용산구 서초이촌동 대림아파트 전경>

3. 기업형 뉴 스테이
재개발 사업성이 떨어지는 수도권과 지방으로 뉴 스테이 공급이 늘 수 있다. 수도권과 지방의 민간 임대업자들은 대기업의 뉴 스테이와 경쟁해야 하는 불리한 위치에 처하게 될 수 있다.
4. 청년실업
사람이 모이는 곳, 취업하고자 하는 곳의 부동산 가격은 오르거나 최소한 떨어지지 않는다. 그래서 서울이다.
5. 노인의 도심 선호현상
6. 지방 일자리 소멸 가능성

<부산 해운대, 광안리 일대 아파트 단지들>

7. 지방 부동산의 미래
전국의 도시기본계획 2030을 모두 모아 인구를 합치면 6천만 명이 넘는다? 인구증가를 기본 전제로 한 도시기본계획을 참고로 하는 투자는 실패할 가능성이 높다.
8. 지방의 3박자 딜레마
지역 건설사는 계속해서 신도시 분양에 열을 올릴 수밖에 없다. 지역 세입자는 새 아파트를 선호할 수 밖에 없다. 지역 정치인은 지역 인구 노령화에 대처해 젊은 층의 유입을 위해 신도시 개발을 독려한다. 이런 이해관계로 지역은 난개발에 시달리게 되며 당장은 도시가 활성화될지라도 10년만 지나도 집주인들의 세입자 찾는 수고가 고단해질 것이다.
9. 대기업 본사 서울 집결 현상

■ 최상의 시나리오
1. 외국인에 의한 대한민국 부동산 폭등
중국의 큰손들이 뉴욕이나 런던과 같은 세계적 대도시를 장악한 데 이어 대한민국에도 야금야금 진출한 지 오래다. 제주도를 넘어 서울 부동산 까지도.
2. 통일 후 서울과 수도권의 부동산 폭등 가능성
3. 지방 부동산의 회복 가능성
미중 무역전쟁이 한창인 지금 미국이 중국을 견제하기 위한 수단으로 유가상승을 꾀할 것이며, 미국이 대량으로 보유하고 있는 셰일가스를 증산하면서도 유가를 올리기 위해 유럽과 아시아로의 셰일가스 수출을 확대할 것이라는 점을 도출한다.

<삼성중공업 LNG선 출처=삼성중공업>

여기 이용되는 수단이 LNG선인데, LNG선 제조기술이 뛰어난 한국 그리고 조선소가 위치한 지방의 부동산에 주목해야 한다고 귀띔한다. 이 책이 출판된 시점이 2019년 초라는 점을 감안하면 조선업의 부활과 울산 등 관련 지방 부동산의 가격 상승을 미리 유추한 것에 박수를 보내지 않을 수 없다. 좀 더 일찍 읽어볼 것을 그랬다.

4. LNG 허브
미국은 향후 500년간 쓸 수 있는 셰일가스를 보유하고 있고 동북아 수출 물류 개선을 위해 LNG 허브를 만들어야 한다는 점. 여기서 가장 적합한 곳으로 여수를 꼽으며 이에 대한 근거도 살펴본다.

<동북아 LNG 허브 터미널 조감도 출처 (주)한양>

5. 최악과 최상의 시나리오에서 모두 살아남을 곳은?
일본처럼 우리의 부동산도 몰락할 수 있다는 점 그리고 불황을 버틸 부동산 투자처는 어디일지 살펴본다. 2008년 금융위기 당시 삼성전자가 반도체 라인을 중국으로 옮기면서 천안의 아파트에 대규모 공실이 생겼던 사례를 일깨워준다. 이 책이 출판된 2019년 초로 돌아가고 싶은가? 저자가 내놓은 답안은 서울 역세권이다. 지금은 너무 늦은 게 아니냐고 묻고 있는가. 과거를 돌이켜볼 때 우린 항상 그렇게 이야기해왔다. 너무 늦은 것 같다고 말이다.

■ 대한민국 부동산 투자의 미래
파트 3에서는 부동산 투자에서의 기초 철학과도 같은 내용들을 다루는데, 관련 지식이 있는 이들에겐 다분히 지루할 수 있지만 읽어볼 만하다. 사실 대부분이 잘 알면서도 실행에 옮기지 못하고 있지 않은가.

<서울 한강 조망>

1. 시장에 맞서지 마라. 시장이 항상 옳다. 주식이든 부동산이든.
2. 투자하기 전 '왜'라는 질문에 답할 수 있는가.
3. 매일 배고픈 마음으로 '부'의 지식을 탐할 것
4. 미래를 바라본 투자에는 경쟁이 없다. 현실의 사고팔기를 반복하기보다 미래를 꿈꾸는 투자를 하란 말이다. 10억은 모으면 무엇 무엇을 하겠다는 말을 하고 있지는 않은가. 그런 공허한 목표를 벗어나 지금 작은 것부터 시작해야 한다는 점을 잊지 말자.
5. 억지 부리지 말자. 가장 비싼 곳이 좋은 곳이다. 그래서 비싼 것이다.

 

여기까지 책의 주요 내용을 요약해드렸어요. 저자가 계속해서 강조했듯 서울 부동산의 가치는 두말할 필요 없이 계속해서 상승해가고 있죠. 저자가 끝없는 '서울', '서울 역세권', '2호선' 강조 탓에 자칫 이렇게 해석할 수도 있을 것 같아요. '답을 정해두고 쓴 책 같다'라고 말이죠. 하지만 이 책은 2019년 초에 출판되었다는 점. 저자의 혜안과 논리에 진심 담은 박수를 보냅니다. 역시 학습에는 지나침이 없는가 봅니다. 한 수 배운 기분이에요. 오늘 글은 여기까지. 읽어봐 주셔서 감사합니다.